Продажа 1 2 доли в квартире

Содержание

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Продажа 1 2 доли в квартире

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Как продать долю в квартире. Инструкция

Продажа 1 2 доли в квартире

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Pixel-Shot\shutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f757fa29a79475743cc813b

Как продать долю в квартире

Продажа 1 2 доли в квартире

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Продажа 1 2 доли в квартире

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками.

В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  1. Залог.
  2. Дарение.
  3. Простая продажа.
  4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно.

Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
  2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  • Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  • Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
  • Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Выделение доли

При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации.

Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.

В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Оценка стоимости

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в коммуналке.

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

  • Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
  • Общей площади недвижимости.
  • Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
  • Качества квартиры.
  • Месторасположения и иных условий.

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

  • Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  • Согласие или отказы других дольщиков.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация на недвижимость.
  • Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
  • Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  • Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

  • Генеральная – с полным спектром полномочий.
  • Одноразовая – для совершения конкретного действия.
  • Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами.

Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон.

К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

  • Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
  • С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
  • Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

  • Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
  • Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
  • Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
  • Нет разрешения от органов опеки.
  • Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.