Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Как продать долю несовершеннолетнего в жилье: получение согласия от опеки

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние.

Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре).

Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке.

То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город).

Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей.

Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки.

Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

  1. Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
  2. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  3. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  4. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  5. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  6. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodazha-doli-nesovershennoletnego-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-narushit-zakon

Как оформить отказ от преимущественного права от несовершеннолетнего ребенка? Инструкция +

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

В случаях продажи доли в квартире, собственником которой является, в том числе и несовершеннолетнее лицо, необходимо получить отказ от права преимущественной покупки продаваемой части ребенком-собственником.

В связи с тем, что на основании статьи 250 Гражданского Кодекса РФ преимущественным правом на покупку продаваемой доли обладают именно имеющиеся собственники. Если законные представители ребенка или его родители не планируют выкупать долю в недвижимости, то необходимо грамотно оформить от имени ребенка отказ от доли.

Как правильно оформить отказ? Ответ на этот вопрос вы получите, дочитав статью до конца.

Законодательство

Статья 37 ГК РФ гласит, что для оформления отказа от преимущественного права ребенка на выкуп доли необходимо заручиться разрешение органов опеки и попечительства. Если подобное разрешение будет отсутствовать, уже осуществленная сделка может быть отменена.

ВАЖНО Отсутствие согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права ребенка по покупку доли в имуществе может привести к отказу регистрации проданной доли в ЕГРН. Новый владелец недвижимости не получит прав собственности на нее.

Обязанности родителей

Законные представители детей (опекуны или родители) обязаны предпринять меры по улучшению условий проживания детей. Это означает, что если есть возможность выкупить продаваемую часть жилья, то ее необходимо воспользоваться.

Лицо, занимающееся продажей доли в квартире, находящейся в долевой собственности, обязано направить уведомление о планируемой продаже всем заинтересованным лицам.

В случае отсутствия намерения со стороны заинтересованных лиц выкупа доли в квартире в течение месяца после направления уведомления, она может быть продана другому лицу (статья 250 ГК РФ).

Обращение в органы опеки в данном случае требуется для того чтобы государственные органы могли подтвердить законность сделки и соблюдение интересов ребенка. Обращение в Опеку не гарантирует принятие положительного решения.

Они могут дать разрешения на осуществление сделки или отказать, это касается любых сделок с имуществом несовершеннолетнего, в том числе и в случае получения отказа от преимущественного права ребенка на покупку продаваемой части квартиры. Разрешение предоставляется по заявлению законных представителей или нотариальному запросу.

Обращение в Опеку

В  отдел Опеки требуется подать следующие документы:

  • Нотариальный запрос,
  • Заявление одного из родителей,
  • Справки по форме 7 и 9 с места регистрации ребенка,
  • Справки с медицинского и образовательного учреждения,
  • Документы на ребенка: паспорт или свидетельство о рождении,
  • Документы на квартиру: выписка из реестра либо свидетельство о правах собственности,
  • Технический паспорт на квартиру,
  • Документ, подтверждающий отцовство, если родители не зарегистрировали отношения официально, либо свидетельство о регистрации брака.
  • Общегражданские паспорта родителей.

Заявление и поданные документы подлежат рассмотрению в течение 10 дней. В случае, если нарушений прав ребенка не будет установлено, то по заявлению будет принято положительное решение и предоставлено официальное разрешение на сделку.

Отказ от преимущественного права покупки ребенком до 18 лет доли в квартире можно оформить через нотариуса

Для нотариального оформления потребуются:

  • Общегражданские паспорта всех совладельцев недвижимости,
  • Информация о продаваемом объекте (юридический адрес расположения имущества, размер доли в общей квартире, площадь продаваемой доли, цена, установленная на продажу).

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то составить нотариальный документ возможно без его присутствия по обращению одного или обоих родителей. Если ребенку на момент оформления отказа более 14 лет, то документы он будет подписывать самостоятельно в присутствии одного из родителей. В таком случае, естественно, его присутствие у нотариуса будет обязательным.

Итоги

Для оформления отказа от преимущественного права покупки доли недвижимости несовершеннолетнего в обязательном порядке следует получить разрешение органов опеки и попечительства и оформить отказ нотариально одним из родителей в случае не достижения ребенком 14-летнего возраста либо самим ребенком старше 14 лет. Без данного документа проведение сделки и ее регистрация в государственных органах невозможна.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-nesovershennoletnim.html

Отказ от права преимущественной покупки со стороны несовершеннолетних и лиц, лишенных дееспособности или ограниченных в ней

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

Гращенкова О., компания “Миэль”, отд. “Западное”.

“При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов” – п. 1 ст. 250 ГК РФ.

“Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец доли вправе продать свою долю любому лицу” – п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Является ли отказ от преимущественного права покупки сделкой, влекущей отказ от принадлежащих подопечному прав или уменьшающей имущество подопечного?

Сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Как представляется, заслуживает внимания точка зрения, согласно которой отказ от права преимущественной покупки является сделкой.

Более того, отказ от права преимущественной покупки может быть рассмотрен в качестве односторонней сделки.

Как нам известно, односторонние сделки – это особые правовые явления. Их совершение выступает актом распоряжения субъектами гражданскими правами и может создавать особые правовые последствия.

Так, по общему правилу односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Для других лиц она может создавать обязанности лишь в случаях, установленных законом, либо с согласия этих лиц.

Возникает вопрос, можно ли отнести сюда отказ от права преимущественной покупки, когда сособственником является несовершеннолетний (недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин) и при этом требуется разрешение органа опеки и попечительства для получения разрешения на отказ? Думается, что да.

Опекун, являясь законным представителем подопечного, полностью заменяет его в имущественных отношениях и в соответствии с этим вправе совершать от имени подопечного все сделки, которые необходимы для обеспечения интересов подопечного и целей опеки.

Попечитель имеет право давать или не давать согласие на совершение сделок подопечным. Однако права опекуна и попечителя в сфере распоряжения имуществом существенно ограничены в интересах подопечных.

Это выражается в том, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель – давать согласие на совершение следующих сделок:

  • по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
  • сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Опекун (попечитель) обязан совершать все возможные действия, чтобы не допустить ухудшения состояния подопечного и максимальным образом защитить его права и интересы.

Если мы обратимся к римскому праву, то изначально опека учреждалась в интересах сохранения семейного имущества, т.е. в интересах наследников. Со временем опека стала рассматриваться как общественная обязанность, и свобода опекуна по распоряжению имуществом подопечного была ограничена.

Необходимо отметить, что со времени преобразования опеки опекун стал назначаться, когда при отсутствии родственников лицу, нуждающемуся в опеке, опекун назначался государственным органом.

Соответственно некоторые виды сделок (например, дарение) опекун не мог заключать вовсе, а для других требовалось предварительное разрешение государства (например, сделки с землей).

Если полагать отказ от права преимущественной покупки сделкой, совершенной от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица, безусловно, для его совершения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Однако о праве приобретения долей несовершеннолетними (недееспособными) сособственниками не может быть и речи, когда опекуны (попечители) не имеют достаточных средств для приобретения предложенных к покупке долей. Громоздкой и неэффективной представляется схема, когда для получения письменного отказа от права преимущественной покупки необходимо получить в органе опеки и попечительства соответствующее разрешение.

Иногда нотариусы только для направления уведомления о продаже доли (комнаты) требуют предоставления разрешения органов опеки и попечительства. На мой взгляд, это произвол и безграмотность некоторых нотариусов.

Как и какое можно требовать разрешение, если сособственники еще не получили уведомления? А если законные представители (опекуны и попечители) примут решение приобрести долю (комнату), зачем в деле нотариуса разрешение опеки об отказе от права на стадии направления уведомления? В связи с этим еще одна неясность, как получить разрешение опеки, если сособственники доли (комнат) еще не получили официального уведомления от продавцов? Согласно действующему законодательству извещение должно быть направлено в письменной форме.

Думается, что родители (опекуны и попечители) могут самостоятельно решить вопрос, насколько необходимо приобретение доли (комнаты) в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства разве может понуждать к реализации указанного права, если у родителей (опекунов и попечителей) отсутствует реальная возможность приобретения?

Представляет интерес и другая точка зрения, исходящая из того, что в силу ст. 250 ГК РФ отказ от права преимущественной покупки предусмотрен законом и является в конечном итоге одной из форм реализации особых прав сособственника.

Уменьшается ли при этом имущество подопечного? Представляется, что нет.

Происходит отказ от принадлежащих подопечному прав ввиду невозможности, нежелания опекунов, попечителей, а также законных представителей приобрести долю (комнату) в праве общей собственности.

При этом имущество не уменьшается, оно остается неизменным. И обязать лицо приобрести имущество, да еще и по возмездной сделке, не вправе никто, в том числе и орган опеки и попечительства.

Думается, в этой ситуации орган опеки и попечительства мог быть уведомлен о таком пути реализации прав сособственника, как отказ от права преимущественной покупки.

А что если родители несовершеннолетнего придерживаются разных взглядов на возможность приобретения имущества?

Представлять интересы несовершеннолетнего может один из его родителей.

Поэтому если один из родителей желает реализовать право своего несовершеннолетнего ребенка и увеличить его имущество путем приобретения доли в праве (комнаты), то он может это сделать.

При этом согласия другого родителя не требуется, если, конечно, доля (комната) оформляется непосредственно на несовершеннолетнего гражданина.

Как быть, если один из родителей подписал отказ от права преимущественной покупки? При этом второй родитель может оспаривать это решение. В этой связи важно при выяснении желания и возможности реализации несовершеннолетним сособственником права преимущественной покупки учитывать местонахождение и мнение обоих родителей.

К чему сводится практика при уведомлении несовершеннолетнего сособственника о продаже доли (комнаты)?

Как показывает практика, наиболее часто используется вариант получения сособственником уведомления и его дальнейшее молчание в течение месячного срока.

Безусловно, есть еще один вариант отказа, когда сособственник не отвечает на полученное нотариальное уведомление нотариуса.

В ст. 250 ГК РФ четко указано, что если в течение месяца со дня извещения сособственники откажутся или не приобретут продаваемую долю, то она будет продана третьим лицам.

Достаточно много комментариев к ГК сводится к тому, что в месячный срок сособственник должен уведомить о своем намерении приобрести долю.

Такое мнение представляется ошибочным и с позиции прямого толкования закона, и с точки зрения практики, так как позволяет сособственнику манипулировать другими участниками предполагаемой сделки и тянуть время.

Поскольку от формы уведомления и изложенных в нем фактов зависит возможность четко определить условия сделки, дополнительно предлагаю на рассмотрение формы таких уведомлений.

Выявление в числе сособственников лиц, недееспособных или ограниченно дееспособных, возможно только при получении соответствующей информации о состоянии их здоровья и вынесенных решениях суда.

Поскольку получение таких документально подтвержденных сведений риелторами самостоятельно маловероятно, важно при подготовке сделки по продаже доли (комнаты) собрать наиболее полную устную информацию от соседей, родственников и иных лиц.

Вышеуказанные лица выявляются нами при получении справок ПНД или НД либо на стадии переговоров, показа квартиры и т.д.

Направляя уведомление сособственникам, мы еще не видим их потенциальными покупателями. А что будет со сделкой, если такой гражданин состоит на учете в ПНД или НД? Будет оспаривать свое нереализованное право: получил уведомление, но не знал, что делать ввиду не только своей правовой неграмотности, но и того, что все это время находился в психушке, запое, и т.д. и т.п.

Получается, на сособственников тоже берем справочки!

На поиски таких людей может уйти время, если, конечно, в квартире никто не живет и никто не может рассказать удивительной истории о соседе.

Получается, мы ищем? Ведь правильно направить уведомление не только по месту нахождения доли (комнаты), но и по месту регистрации и проживания.

На поиски может уйти и время, и вскоре сам продавец. Поэтому необходимо точно определиться в границах наших поисков. Может, все-таки справки ПНД и НД на соседей – это лишнее?

Приложение

Г-ну ______________________,

проживающему по адресу:

___________________________

“___” _____________ 200_ года

Нотариус ________________________________________________________ передает Вам заявление гр-на ____________________________________________________________________________ с предложением в месячный срок купить принадлежащую ему комнату N ________________ (по поэтажному плану __________ кв.

м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ____________________________________________________________________________, за сумму в рублях эквивалентную ___________________ (___________________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если Вами не будет достигнуто иной договоренности с Продавцом, прошу Вас явиться “___” ____ ___ г. в _______ часов в нотариальную контору _____________________________________________________________________________ нотариуса г.

Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т.ч.

супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т.ч.

свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. ______ ЖК РФ.

Нотариус

Нотариусу г. Москвы

____________________________

от ________________________,

проживающей по адресу:

____________________________

“___” _____________ 200_ года

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ “О нотариате”

Я, _____________________________________________________________________, передаю Вам заявление следующего содержания: я, ________________________________________________, предлагаю _______________________________________, проживающему по адресу: _________________________________________________, в месячный срок купить принадлежащую мне комнату N ________ (по поэтажному плану _____________ кв. м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ______________________________________________________________, за сумму, эквивалентную ________________________ (______________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если нами не будет достигнуто иной договоренности, прошу Вас явиться “__” __ __ г. в ____ часов ____ в нотариальную контору ______________________________________________ нотариуса г.

Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т.ч.

супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т.ч.

свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего вышеуказанная комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. _____ ЖК РФ.

Материал предоставлен

компанией “Миэль”

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/20662-otkaz-prava-preimushhestvennoj-pokupki-storony-nesovershennoletnikh-lishennykh

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Преимущественное право покупки доли несовершеннолетним

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.