Понятие неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это?

Понятие неотделимых улучшений

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых  улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • -, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Понятие неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя). 

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин – «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.

И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости.

И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или
  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п.

 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;
  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/neotdelimye_uluchsheniya.html

Про неотделимое и общее

Понятие неотделимых улучшений

Предлагаемые Минэком правки в ГК РФ, судя уже по заглавию проекта федерального закона (“О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости“), призваны улучшить жизнь всех участников вещных и обязательственных правоотношений по поводу недвижимости. Ознакомиться – и, вероятно, высказать свое мнение – можно здесь: http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515

Правки действительно обширные и касаются, среди прочего:

  1. Определения недвижимого имущества,
  2. Определения предприятия,
  3. Определения единого недвижимого комплекса,
  4. Улучшений недвижимого имущества,
  5. Прав на здания и сооружения (целая новая глава 17.1), где в особенности интересны…
  6. Имущества общего пользования (в здании), и кроме него,
  7. Попытки “узаконить” помещения и машино-места,
  8. Еще точечных, но немаловажных изменений,
  9. Переходных положений.

Несмотря на обилие пищи для размышлений и обсуждений (и благодаря этому также), мне особенно бросились в глаза две правки: улучшения и имущество общего пользования.

Улучшения недвижимости

Предлагаемые правки выглядят следующим образом:

“Статья 134.1 Улучшения недвижимого имущества

  1. Улучшения недвижимости являются составными частями недвижимой вещи, которые обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с ее назначением.
  2. Улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, являются неотделимыми улучшениями.
    Иные улучшения являются отделимыми.
  3. Неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое.
    Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.”

В статье еще два пункта, но пока их опустим.

Что сразу бросается в глаза?

Во-первых,  несмотря на декларацию “улучшение = составная часть вещи”, отделимые улучшения выведены из-под режима сложной вещи или принадлежности и отделены в обороте от самой улучшенной недвижимости.

Во-вторых, неотделимые улучшения определены через строительство и реконструкцию, что внезапно и очень существенно сужает их смысл.

В совокупности с правилом о раздельном обороте недвижимости и отделимых улучшений, правило о возникновении неотделимости только вследствие строительства или реконструкции приведет к катастрофическому перевороту всей практики реализации и применения права в области недвижимости.

Так, из-под понятия неотделимых улучшений выйдут такие очевидно неотделимые улучшения, как результаты капитального ремонта (подп. 1, 13, 14, 14.1, 14.2 и 14.3 ст. 1, ст. 4, ст. 52 и др.

ГрК РФ выводят понятие капитального ремонта за пределы понятий «строительство» и «реконструкция»), текущего ремонта, косметического ремонта, технического обслуживания (гл. 6.2 ГрК РФ), перепланировки, переобустройства (ЖК РФ) и т.п.

 Не будут неотделимыми по смыслу поправок улучшения земельного участка, появляющиеся в результате земляных и иных работ, не являющихся строительством: создание произведений ландшафтного дизайна и архитектуры (например, создание клумб, прудов, не исчерпываемых установкой движимых вещей – малых архитектурных форм), создание различных элементов благоустройства, прокладка локальных инженерных коммуникаций, обустройство временных сооружений и, в ряде случаев, разрешенных подземных сооружений (погребов, колодцев и т.п.), наконец, посадка деревьев, установка забора и т.п.

Вследствие принятия поправок в предлагаемой редакции при продаже, к примеру, индивидуального жилого дома и земельного участка покупатель не приобретет право на грядки и клумбы, забор, отмостку дорожки от калитки к входным дверям дома, стеклопакеты и дверные заполнения в самом доме, на поклеенные там обои т .п.

, поскольку все эти улучшения, по предлагаемому определению, будут отделимыми, как не связанные с производством строительства или реконструкции. То же касается и нежилых зданий.

Даже в случае простой квартиры очень трудно описать “отделимые” улучшения исчерпывающим образом – а при продаже сложного производственного объекта и вовсе невозможно.

Конечно, подобные трудности возникнут не только при продаже, но и при любом сингулярном правопреемстве по поводу недвижимости.

Все это повлечет жуткую дестабилизацию оборота недвижимости.

Во всех возмездных договорах по поводу недвижимости цена является существенным условием.

По идее правок выходит, что сторонам необходимо будет определить цену отдельно на участок, дом, как существенное условие – и отдельно, если они вспомнят, что теперь об этом необходимо договариваться дополнительно, за обои, люстры, клумбы и заборы.

Или, как минимум, за всё скопом: “цена отделимых улучшений составляет 100 руб. 00 коп.” – но без перечисления этих улучшений весьма возможны махинации со стороны продавца.

Далее, если считать, что подобные улучшения являются отделимыми и, по предлагаемой редакции, участвуют в обороте отдельно, продавший дом и участок собственник может забрать данные улучшения (коль скоро их забыли указать в договоре).

В виду физической невозможности или нецелесообразности (в связи с уничтожением при снятии, например, обоев) фактически эти «отделимые» улучшения будут в 99% случаев оставаться во владении покупателя.

Однако вследствие этого продавец приобретет, в ряде случаев, право на кондикционный иск (либо покупатель – на негаторный) – что также дестабилизирует оборот и загрузит суды напрасными спорами. 

Можно предположить, что столь жесткое определение неотделимых улучшений связано с мечтой о едином объекте недвижимости (это подтверждается и содержащимся в проекте п. 4 ст. 287.

1 ГК РФ: до регистрации прав на них здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, а равно помещения и машино-места являются неотделимыми улучшениями земельного участка).

Однако в данном случае, думаю, подобное решение задачи порождает больше проблем, чем решает.

Я бы определил неотделимые улучшения иначе (к примеру, как улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства, реконструкции, перепланировки, переобустройства, капитального ремонта, текущего ремонта, технического обслуживания и иных подобных работ, которые не могут быть отделены без проведения подобных работ и(или) не могут быть использованы в качестве самостоятельной движимой вещи, являются неотделимыми) и исключил презумпцию раздельного оборота отделимых улучшений и недвижимости.

Имущество общего пользования [в здании]

“Статья 287.1 Права на здания или сооружения

[…]
  1. Собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности принадлежит имущество общего пользования, а именно: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, машино-места в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, [технические] подвалы[…], крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, машино-места, если иное не предусмотрено законом.”

Собственно, этим нововведение по поводу имущества общего пользования в тексте законопроекта исчерпывается.

Итак, что же можно сказать по поводу имущества общего пользования (ИОП)?

Во-первых, ИОП может существовать только в здании (а зданием по замыслу законотворцев называется строение, в котором может быть образовано два помещения, или два машино-места, или помещение и машино-место).

Во-вторых, режим ИОП подчиняется общему режиму права долевой собственности.

В-третьих, из законопроекта неясно, как и в какой момент и непременно ли появляются ИОП и долевая собственность на него. Надо отметить, что в проектируемом абз. 2 п. 4 ст. 287.

3 содержится некое туманное правило: “В указанных целях [обеспечения доступа к вновь образуемому объекту недвижимости] с собственником образованного объекта недвижимости может быть учреждена общая собственность на земельный участок и(или) ИОП либо установлен бессрочный сервитут, обеспечивающий их использование”.

Мне кажется, что такие неполные и противоречивые правила относительно ИОП нуждаются в развитии.

Например, в норме о том, что право общей долевой собственности на ИОП возникает с момента возникновения права собственности на помещения и(или) машино-места в соответствующем здании у двух и более разных лиц.

При этом доли собственников помещений и(или) машино-мест в праве общей собственности на ИОП определяются пропорционально площадям принадлежащих им помещений и(или) машино-мест, если иное не установлено договором, на основании которого такие собственники приобрели право собственности на помещения и(или) машино-места, либо соглашением между такими собственниками (едва ли на нежилые здания стоит распространять жесткий режим, аналогичный ст.ст. 36 – 39 ЖК РФ).

Думаю, что при этом оправдано было бы включение запрета на полное лишение собственника помещения/машино-места доли в праве общей собственности на имущество общего пользования в здании, за исключением случаев прекращения права собственности на соответствующее помещение и(или) машино-место.

Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования в здании собственника помещения и(или) машино-места в этом доме должна следовать следует судьбе права собственности на указанное помещение и(или) машино-место.

При переходе права собственности на помещение и(или) машино-место в здании доля в праве общей собственности на имущество общего пользования в данном здании, принадлежащая новому собственнику такого помещения и(или) машино-места, равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предшествующего собственника такого помещения и(или) машино-места.

Кроме того, было бы целесообразно закрепить возможность заключать соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения ИОП, которые можно было бы регистрировать как обременения прав на соответствующие помещения и(или) машино-места и которые бы обладали свойством следования, т.е. связывали новых собственников.

А предлагаемое авторами проекта правило об альтернативных сервитутах, думаю, стоило бы применять только к существующим уже зданиям, разделенным на помещения вместо радикального решения, предложенного ВАС РФ в постановлении Пленума №64 (что отразилось и в скудной практике его применения).

Всем заинтересованным лицам я бы всерьез предложил перейти по ссылке http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515 и внести свою лепту в улучшение законопроекта. Там немалое поле для развития, совершенствования и исправления ошибок.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/10/2/pro_neotdelimoe_i_obschee

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Понятие неотделимых улучшений

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.