Несовершеннолетний собственник

Содержание

Как купить квартиру, если собственник несовершеннолетний

Несовершеннолетний собственник

Сколько уже есть информации о том, что нужно делать и чего делать нельзя. Но споры в судах не утихают.

Цель нормального покупателя в такой сделке – обменять свою наличность на квартиру/дом, не запариваясь с последующими судами. Нет ничего сложного в том, чтобы просто купить, но чтобы купить без нервов и последующей потери времени – предусмотрите несколько моментов, которые описаны ниже.

Шаг 1. Выбираем понравившийся объект. На этом этапе наверняка появится какой-нибудь риэлтор или агент. Тут важно понять, что эти люди абсолютно не заинтересованы в, так скажем, чистоте сделки. Все, что они хотят – получить вознаграждение по факту купли-продажи.

А то, что в дальнейшем возможна реституция (возврат в изначальное состояние, как до сделки, то есть обратная передача денег и объекта), споры и приставы – им все равно, они в это время уже будут продавать другую квартиру или дом. Поэтому особо не слушайте, что они там говорят, имейте свою голову на плечах.

Даже если вы наняли агента и платите ему, руководствуйтесь здравым рассудком.

Тут же посмотрите на адекватность продавца.

Шаг 2. Запрашиваем выписку на объект из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Рекомендую сделать это в МФЦ или в отделении Росрееста, чтобы выдали именно бумагу. С синей печатью. Как получим (ждать несколько дней), то в выписке смотрим на:

1) Совпадение адреса, метража, иных характеристик.

2) Собственника. Чтобы совпадал с тем, кто продаёт, разумеется.

3) Основание возникновения права собственности у этого собственника. Если договор купли-продажи, не стесняемся потребовать показать. Если акт о приватизации, тоже смотрим. Судебный акт – просим показать, проверяем не было ли обжалования.

4) Обременения. То есть не был ли заключен договор аренды, ссуды и иного. Нам этого нафиг не надо.

Помним о том, что срок действия такой выписки совсем не долгий, поэтому и важно заказать новую. В этот момент риэлтор или продавец могут подсовывать старую выписку на объект. Нам нужна новая, чтобы посмотреть, все ли в порядке на данный момент. Сохраняем выписку на всякий случай. Даже по истечении срока своего действия она может явиться косвенным доказательством.

Вообще, в такой сделке два главных правила. Первое – не надо стесняться. Вы действуете в своих интересах, и вторая сторона должна это осознавать. Задаем вопросы, интересуемся. Второе – лучше перебдеть, чем недобдеть.

Идем дальше.

Шаг 3. В Гугле ищем, кто в вашем муниципальном образовании выдает выписки о жильцах из домовых книг. В таких выписках содержатся данные о том, кто зарегистрирован в объекте. В Екатеринбурге такую услугу предоставляет, например, Муниципальное казенное учреждение «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере».

Обычно такую выписку может получить только собственник помещения. Но разумеется, покупателю следует ознакомиться с ней ДО того, как покупать квартиру, поэтому смело просим текущего собственника заказать такую выписку. Если отказывается – идем назад к шагу 1, потому что явно что-то не чисто.

Помните – нам нужно, чтобы в квартире/доме никого зарегистровано не было. Никакие пункты в договоре купли-продажи объекта об обязанности сняться с регистрации никакой дополнительной защиты не предоставят, также как и письменные «заверения» продавца о выселении, пусть и нотариальные.

Судиться с упомянутыми бумажками на руках легче, но нам то нужно вообще без судов.

Когда люди покупают квартиры, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, становится особенно смешно и весело.

Шаг 4. Просим текущего собственника заказать справку в Налоговой службе о том, что по квартире/дому нет никаких задолженностей по налогам. Нам это также нафиг не нужно.

Шаг 5. Смотрим, чтобы паспорт у продавца тоже нормальный был. Очевидно. Можно воспользоваться этим сервисом: http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2160

Шаг 6. Вариант 1. Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через банковскую ячейку. Если вы покупаете за наличку. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.

Шаг 6. Вариант 2. Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Если вы покупаете по безналичному расчету. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.

Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В 20 веке что ли живем?

Шаг 7. Разрабатываем и заключаем договор. Лучше реально самому сделать или привлечь юриста за небольшую плату. Агентства зачастую используют смешные типовые договоры, толкование которого может осуществляться в очень широких пределах (то есть может подразумевать много неясных условий). Обезопасьте себя, сделайте нормальный.

Договор делаем в трех экземплярах, прошиваем и нумеруем. Подписываем каждый экземпляр, на каждой странице, с полной расшифровкой (без сокращения имени и отчества).

Учтите, если упомянуть в договоре акт приёма-передачи, его тоже нужно будет сдавать на регистрацию в Росреестр, тоже в 3 экземплярах (Шаг 10). Я рекомендую не упоминать. Про то, как правильно разработать договор, наверное, стоит отдельный пост сделать, тема не маленькая.

Шаг 8. Зависит от того, какой вариант вы выбрали в Шаге 6. В любом случае идем в банк и заключаем с ним договор: либо на банковскую ячейку, либо на аккредитив.

Вариант 1. Если выбрана банковская ячейка, сразу озаботьтесь поиском отделения банка, где таковая имеется, потому что есть они не везде. Условия банковской ячейки отличаются от банка к банку.

Так, где-то договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем (т.е. трехсторонний), где-то между банком и одним из контрагентов (хотя по факту участвовать будут все трое).

Это все надо заранее узнать.

Едем в банк вдвоем с продавцом и оформляем там договор аренды депозитарной ячейки. Идем в счетную комнату, вместе считаем наличность с использованием счетной машинки. Кладем деньги в ячейку.

Ключ оставляем у себя! (Об этом тоже нужно договориться уже на Шаге 6, чтобы не орать в отделении банка друг на друга; как правило, ключ остается у того, кто закладывал деньги)

Все, с этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав.

Вариант 2. Если выбран аккредитив, сразу озаботьтесь поиском надежного банка, где комиссия будет не слишком драконовской.

Помните, что за безопасность надо платить! Переплачивать просто не стоит.

Едем в банк с продавцом и заключаем договор на аккредитивное обслуживание. Далее в банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.

В любом случае, с этого момента деньги не совсем ваши, но и не продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав (или другой документ, который подтвердит, что сделка благополучно завершена).

Шаг 9. Пока в банке, оплачиваем государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности. В зависимости от того, куда вы будете подавать документы для регистрирации перехода прав собственности (в Росреестр напрямую или в МФЦ), будут разные реквизиты. Также реквизиты разнятся от региона к региону. Узнаем их заранее.

Шаг 10. Сразу же вместе едем в МФЦ или отделение Росреестра. Там подаем документы, среди которых:

1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой

2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, тоже тащим эти бумаги)

3. Заявление об уплате государственной пошлины

4. Паспорта

5. Договор купли-продажи в трех экземплярах

6. Опционально: акт приема-передачи в трех экземплярах

7. Опционально: нотариальная доверенность представителей, если сделка происходит через них

Шаг 11. Получаем там же справку о принятии документов в обработку. Там будет стоять дата и время принятия, и дата и время, когда нужно будет явиться.

Шаг 12. Ждем регистрации перехода прав собственности. Если оформлялись через МФЦ, будет чуть дольше, ничего страшного. Можно позванивать в Управление Росреестра, чтобы узнать точно, готово или нет. Росреестр может сам какие-то документы запросить, тогда срок тоже чуть увеличится.

Шаг 13. После подтверждения готовности документов берем в охапку продавца и едем туда, где сдавали документы. Если в МФЦ – в тот же МФЦ, если в Росреестр – едем туда. Там слушаем служащего, подписываем где надо. Следим, чтобы опечаток не было нигде: ни в ФИО, ни в адресе объекта, нигде.

Если все нормально, то с момента получения бумаг вы будете новым собственником объекта. (А у продавца, кстати, в этот момент ни денег, ни недвижимости, но есть документы, по которым он эти деньги получить сможет)

Шаг 14. Едем с продавцом на объект. Проверяем, все ли там нормально. Не отодрал ли он там все обои, не вывез ли мебель.

В договоре должно быть указано, что квартира передается с такой-то мебелью (перечень), с таким-то ремонтом, то есть в определенном состоянии.

Подписываем акт приема-передачи объекта, с подписями на каждой странице и полной расшифровкой. Получаем ключи от объекта. Отдаем ключ от банковской ячейки, если платеж проходил через нее.

Если на объекте что-то не так, значит вы облажались на Шаге 1 и выбрали неадеквата. Придется идти в суд, благо в договоре состояние объекта прописано.

Шаг 15. Едем вместе с банк. Там продавец показывает банку нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.

Шаг 16. Прощаемся с продавцом, жмем руки.

Шаг 17. Меняем в квартире/доме замки.

Шаг 18. Вот теперь можно выдохнуть.

Вот так, друзья! За эту информацию и сопровождение сделки юристы получают немалые деньги со своих клиентов. Пользуйтесь, чтобы обезопасить себя. Расскажите близким, ведь тема весьма важная.

P.S. Есть и другие моменты, которые важно учесть. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю.

Среди них, к примеру:

1) Если продавец состоит в браке, пусть предоставляет нотариальное согласие супруга на продажу объекта.

2) Если работаете с представителем продавца, доверенность у него должна быть безотзывной! Иначе потом прилетит повестка в суд, где бывший продавец будет говорить, что отозвал доверенность за пять минут до подписания каких-либо документов.

3) Проверьте, нет ли долгов по коммуналке и/или капремонту.

Всё! Знайте свои права и не лоханитесь.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_kupit_kvartiru_esli_sobstvennik_nesovershennoletniy_6513480

Несовершеннолетний собственник квартиры – в чем нюансы?

Несовершеннолетний собственник

Расширение жилплощади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много подводных камней.

Именно о них разбиваются многие попытки провернуть вышеперечисленные варианты с недвижимостью, где есть дети. Но не все так печально – с разрешением компетентных органов (органы опеки) можно совершить необходимые действия.

Особенности покупки-продажи

Чтобы продать или купить квартиру, дом, комнату и другую жилую недвижимость, в число собственников которой входит ребенок, или он проживает в ней, нужно правильно подготовить документы.

Поскольку по достижению ребенком несовершеннолетия могут возникнуть трудности: сделку могут признать недействительной или обязать выплатить компенсацию, соответствующую его доле в отчужденной без его согласия недвижимости.

Поэтому перед тем, как начать бурную деятельность, необходимо проконсультироваться у специалистов (юристов и риелторов, лучше у нескольких), а так же в органах опеки: узнать необходимые документы, примерные сроки, а так же какую именно недвижимость покупать взамен.

Порядок получения разрешения

Несовершеннолетние и малолетние дети могут являться собственниками жилой площади. Они могут ее получить в дар, в качестве наследства, при приватизации, при покупке. Правовые отношения регулируются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно этому правовому акту, малолетние дети – дети до 14 лет, а несовершеннолетними считают детей от 14 до 18 лет. Сделки с недвижимостью совершаются от имени ребенка его представителями по закону: родителями, опекуном или попечителем. Эти же представители совершают сделки от имени недееспособных лиц (они могут быль любого возраста, но полностью недееспособным считаются с 18 лет).

Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки.

Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа.

Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:

  • продажа квартиры с несовершеннолетним собственником;
  • продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного;
  • продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети;
  • обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми;
  • сдача жилплощади в аренду;
  • любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой;
  • отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Согласно ГК РФ при совершении сделок, в которых выступает несовершеннолетний ребенок, как собственник квартиры, прописано, что при совершении сделок ребенок не должен ущемляться в своих правах. То есть должен произойти равноценный обмен.

Сделки, при которых не требуется разрешения органов опеки: при совершении манипуляций с жилой площадью, в которой ребенок только прописан и не является собственником.

В этом случае, требуется лишь письменное согласие обоих родителей о том, что они согласны на выписку ребенка. Но, как показывает практика, это простейшее действие может вызвать трудности: нет контактов с одним из родителей, который не лишен родительских прав, или родители не могут договориться между собой.

В случае, если не могут найти одного из родителей, то можно собрать справки о том, что он не платит алименты, находится в розыске (эти справки берутся у судебных приставов), в некоторых случаях можно лично объяснить в комиссии, что второй родитель проживает далеко и не принимает участия в жизни ребенка.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства необходимо собрать целый ряд документов и не только на свою жилплощадь, но и на приобретаемую взамен.

Это значит, что сделка на продажу и покупку должна совершаться одновременно.

Возможен вариант, при котором взамен ничего не приобретается, а доля ребенка в денежном выражении, соответствующая принадлежащей ему площади, помещается на именной счет ребенка в банке, который замораживается до достижения им 18 лет.

Документы:

  • паспорта или другие документы, которые удостоверяют личности всех участников сделки (свидетельства о рождении у детей до 14 лет), как продавцов, так и покупателей;
  • документы на недвижимость, как приобретаемую, так и продаваемую;
  • справки из БТИ о стоимости жилой недвижимости;
  • кадастровые, иногда и технические, паспорта;
  • заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
  • свидетельства о праве собственности на жилплощади;
  • справки из налоговой инспекции об отсутствии перед ними задолженности об оплате налога на недвижимость;
  • заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
  • выписка из домовых книг;
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это приблизительный список, в некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы. Документы подаются как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

После принятия документов, органы опеки выдают предварительное разрешение в виде постановления или распоряжения органов местного самоуправления.

Срок рассмотрения варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Все зависит от типа сделки: одновременной покупки жилья на вторичном рынке (срок до 1 месяца), либо приобретение недвижимости в новострйке (срок может быть от двух и выше месяцев).

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, то сделки довольно сильно затрудняются, поскольку необходимо будет предоставить ребенку равноценную замену. Наиболее приемлемы вариант в этом случае – совместное владение жильем одного из родителей и ребенка в равных долях.

Памятка покупателю

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, при неграмотном оформлении документов, подобна бомбе с замедленным действием. Поскольку при достижении ребенком 18-ти лет эта сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной.

Чтобы этого избежать нужно: получить профессиональную консультацию, проверить все документы, уточнить была ли получена собственность ребенком в процессе приватизации, если ребенок не является одним из собственников, но проживал в это время в этом жилье, то он тоже может обжаловать сделку.

Обязательно нужно разрешение из органов опеки, а так же письменные заявление несовершеннолетних детей, что они отказываются от всяких прав на продаваемое жилье.

Внимания так же требует пункт в договоре купли-продажи (он не обязательный) о том, что покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником обязан предоставить равноценную замену отчуждаемой недвижимости. Этот момент лучше обсудить с экспертов в каждом конкретном случае, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с чистотой сделки.

Следует помнить, что органы опеки не пропустят любой вид сделки, который будет осуществляться между несовершеннолетним и его родителями/попечителями/опекуном или ближайшими родственниками.

Источник: https://rieltor-ask.ru/nesovershennoletnij-sobstvennik-kvartiry-v-chem-nyuansy/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи

Несовершеннолетний собственник

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов.

Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права. Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?
Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних: продажа, обмен, покупка, дарение, приватизация

Несовершеннолетний собственник

Согласно действующему российскому законодательству лицами, не достигшими совершеннолетия, считаются граждане в возрасте до восемнадцати лет. А Гражданский кодекс разделяет их на две категории: малолетние или граждане РФ в возрасте до четырнадцати лет, и несовершеннолетние или лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Вторая категория наделена большими полномочиями в сфере сделок с недвижимым имуществом.

 Лица, достигшие четырнадцати лет, могут самостоятельно подписывать документы, но их действия должны быть согласованы с родителями (опекунами или усыновителями).

А для граждан, находящихся в возрасте младше четырнадцати лет, права на самостоятельное подписание договоров не предусмотрено законодательством. Вместо них должны подписываться родители или другие лица, воспитывающие и содержащие этого ребёнка.

В каких сделках можно участвовать несовершеннолетним?

Чтобы избежать возможных проблем, необходимо знать основные правила и порядок заключения подобных сделок.

Законодательство даёт право любому гражданину на владение недвижимым имуществом. Касается это и детей в любом возрасте — они могут становиться владельцами или совладельцами домов и квартир. Конечно, сделки, проводимые с их участием, требует более продолжительного времени на оформление. Также требуются дополнительные документы (ими расширяется стандартный пакет документов).

Малолетние и несовершеннолетние лица могут участвовать в продаже или приобретении жилья, а также других видов недвижимого имущества.

Участвовать в сделках эти категории граждан могут, если у них имеется право собственности — они являются полноправными хозяевами или владеют частью жилья (его долей). Разрешённые для них виды сделок — это:

  • продажа третьим лицам;
  • передача недвижимого имущества в качестве дара;
  • обмен жилой площади (при обязательном улучшении условий проживания для ребёнка!);
  • передача имеющихся во владении квадратных метров по договору аренды;
  • оформление в залог (обычно это делается для получения ипотечных средств);
  • оформление отказа от имеющегося во владении недвижимого имущества (или от приватизации);
  • разделение имеющегося жилья или выделение из него доли в натуре.

Если один из родителей не живёт с ребёнком, второму родителю необходимо документально доказать, что уехавший супруг или супруга больше не общается с этим несовершеннолетним гражданином. При наличии такого подтверждения будет достаточно разрешения только одного из родителей, с которым по факту живёт ребёнок.

Из общего правила есть свои исключения. Разрешения родителей, опекунов, усыновителей, а в отдельных случаях и органов опеки, не требуется для лиц, достигших шестнадцати лет:

  • и состоящих в браке (создавших отдельную семью);
  • или официально устроившихся на работу.

Виды допустимых сделок

Продажа или обмен — наиболее распространённые сделки, в которых принимают участие и дети.

Но при этом следует учитывать, что одного родительского согласия на продажу или обмен будет недостаточно и сделка будет признана недействительной (ничтожной)! Родители или другие лица, несущие за ребёнка ответственность, обязаны связаться с инспектором из органов опеки и объяснить, с какой целью и почему заключается данная сделка. Этот специалист рассмотрит все основания и даст своё письменное согласие либо откажет в удовлетворении просьбы (всё зависит от конкретного случая!).

Если идёт речь об уменьшении имеющихся квадратных метров, крайне важно правильно обосновать инспектору необходимость смены квартиры. Например, мать может пояснить, что новая квартира размещается в престижном районе, а не на окраине города, и что рядом с домом расположена хорошая школа.

То же правило касается любых сделок. При любых обстоятельствах не должны ущемляться права детей! В противном случае органы опеки откажут в выдаче письменного разрешения.

Следует также не забывать о двух важных особенностях:

  • Если сделка была незаконной и привела к ущемлению прав ребёнка, оспорить её через суд можно даже спустя много лет. Рано или поздно справедливость восторжествует, а виновные в нарушениях будут наказаны.
  • Разрешение органов опеки получается только для несовершеннолетних владельцев или совладельцев недвижимого имущества. Для обычного жильца никаких согласований с органами опеки перед оформлением сделки проводить не требуется.

Приобретение жилья любым способом будет также проводиться с учётом интересов детей.

Если мать решила использовать для покупки хотя бы часть материнского капитала, она обязана выделить детям долю (сделать их совладельцами). Выполнение этого правила самым тщательным образом контролируется надзорными органами. А любые нарушения грозят наложением штрафа.

Также следует не забывать о том, что продавать ребёнку жильё ближайшие родственники не могут. Для этого существуют другие механизмы. Например, передача в качестве наследства. Часть квартиры можно завещать либо ребёнок станет её совладельцем в установленном законодательством порядке (после смерти владельца).

Передача недвижимости в дар — оптимальный способ передачи прав на квадратные метры. При этом даритель может быть на 100% уверен в том, что никто не сможет оспорить договор и лишить ребёнка жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=lPWpgXdkP4U

При проведении приватизации детей автоматически включают в долю. Если этого по какой-либо причине не сделали опекуны или родители, ставший взрослым ребёнок может оспорить законность приватизации через судебные органы.

Оформление

Для проведения сделки, в которой будут участвовать дети, необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

После получения письменного разрешения сделка проводится по стандартной процедуре. Ребёнок может самостоятельно подписывать договор с согласия родителей либо за него подписываются законные представители (родители, усыновители, опекуны).

На завершающем этапе проводится стандартная регистрация в государственном реестре. При этом в подписании участвует представитель ребёнка или он сам (если достиг возраста в 14 лет).

Список требующихся документов в этом случае обширен и формируется, в том числе, из письменного согласия родителей и разрешения, выданного органами опеки. В каждом конкретном случае лучше уточнить полный перечень документов у нотариуса или юриста.

Уплата налогов

Любой владелец или совладелец недвижимого имущества обязан по закону уплатить налог. Не являются исключением и дети. Но так как они не имеют отдельного источника доходов и работы, ответственность за них несут родители или опекуны.

Они должны выплатить все причитающиеся налоги за своих детей. Квитанция для оплаты выписывается на собственника, то есть, ребёнка. Но оплату квитанции осуществляют законные представители малолетнего или несовершеннолетнего ребёнка. Исключения представляют ситуации, когда дети работают или вступили в брак. В этом случае они сами отвечают за уплату налога.

Уклонение от уплаты будет считаться нарушением положений Налогового кодекса, который в подобных случаях не делает различий между взрослыми и несовершеннолетними гражданами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/sdelki-v-sfere-nedvizhimosti-s-uchastijem-nesovershennoletnih.html

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Несовершеннолетний собственник

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.