Как провести переуступку

Переуступка прав: особенности сделок

Как провести переуступку

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Взаиморасчёты по договорам цессии в 1С: Бухгалтерии ред. 3.0

Как провести переуступку
28.08.2020 09:05 Administrator 2323

Слово «цессия» происходит от латинского cessiō и переводится как передача, уступка. Договора уступки прав используются для передачи финансового обязательства от одной компании другой. Представим ситуацию: компания «А» купила товары у компании «Б» с отсрочкой платежа.

Срок наступил, а денежные средства на счёт компании «Б» так и не поступили. Какие существуют варианты развития ситуации? Первый вариант – ругаться с компанией «А» и ждать свои деньги. Второй вариант – обратиться в суд, предварительно написав претензии, при этом понести расходы на юридическое сопровождение.

И третий вариант – продать свои права на задолженность коллекторам или другим, заинтересованным в этом, лицам. Последний вариант чаще всего выбирают из-за быстроты закрытия дебиторской задолженности и минимизации действий. Какими операциями отражается уступка прав 1С: Бухгалтерии ред. 3.

0, кто такие «цедент», «цессионарий» и «должник» поговорим в этой статье. 

Хочется отметить, что стоимость уступки прав не совпадает с размером задолженности. Например, долг в сто тысяч рублей можно продать за десять.

Ещё одна ситуация, когда прибегают к договору цессии – это договорённость сторон об изменении плательщика по договору.

К сожалению не любую задолженность можно продать. Если в договоре есть пункт запрещающий передачу прав третьим лицам, то этого делать нельзя. В противном случае кредитор может привлечь вас к ответственности.

Правовые нормы перехода прав кредитора другим лицам закреплены в главе 24 ГК РФ. При переходе прав кредитора третьему лицу, первоначальный кредитор обязан уведомить должника о передаче права новому кредитору в письменной форме. Такая позиция изложена в пункте 3 статьи 382 и в статье 385 ГК РФ.

Стороны договора цессии именуются следующим образом: «цедент» – тот, кто передаёт права и «цессионарий» – тот, кто принимает.

Рассмотрим передачу прав в программном продукте 1С: Бухгалтерия ред. 3.0. со всех существующих позиций.

Позиция цедента

При передаче дебиторской задолженности у цедента возникают прочий доход в виде средств, поступивших от цессионария, и прочий расход в размере переданной задолженности, которые отражаются на счетах 91.01 и 91.02.

По налоговому учёту разница между признанными доходами и расходами приводят к получению убытка, который признаётся с учётом положений статьи 279 НК РФ.

Если уступка прав произошла после того, как наступил срок платежа по первоначальному договору, то убыток признаётся единовременно. А если до наступления срока платежа, то убыток от операции относится к внереализационным расходам и нормируется.

Максимальная сумма убытка, которую можно учесть в данном случае, равняется сумме процентов, которую бы заплатил цедент по долговому обязательству, равному доходу от уступки за период от даты уступки до даты платежа.

В нашем примере мы будем передавать дебиторскую задолженность после наступления срока платежа должником.

Для начала проверим наличие задолженности при помощи «Оборотно-сальдовой ведомости по счёту» в разделе «Отчёты». 

Передачу задолженности в программе отражают при помощи документа «Операции, введённые вручную» в разделе «Операции».

При нажатии на кнопку «Создать» из выпадающего меню следует выбрать пункт «Операция». В открывшемся документе нажмём на кнопку «Добавить» и введём проводку по отражению прочего дохода в размере выкупной стоимости задолженности цессионарием. Второй строкой отразим списание на расходы реальной задолженности должника.

При использовании счёта 91 следует создать новое субконто «Реализация права требования» с видом статьи: «Реализация права требования ДО наступления срока платежа» или «Реализация права требования ПОСЛЕ наступления срока платежа», в зависимости от реальной ситуации. В нашем примере мы выбрали ПОСЛЕ.

Остаётся получить денежные средства от цессионария. Перейдём в раздел «Банк и касса» – «Банковские выписки» и отразим данное действие.

Позиция должника

Перемена лиц в обязательстве не влияет у должника на НДС и расчёт налоговой базы по налогу на прибыль.

До появления договора цессии должник должен был средства одному кредитору, а теперь другому, и этот факт следует отразить в программе при помощи документа «Корректировка долга».

Но для начала проверим наличие кредиторской задолженности. Для этого перейдём в раздел «Отчёты» – «Оборотно-сальдовая ведомость по счёту». В нашем примере кредиторская задолженность сформирована по счёту 60 по контрагенту Цедент.

Предположим, мы получили письменное уведомление от цедента о том, что наш долг был передан цессионарию. Введём документ «Корректировка долга». Открыть его можно с двух разделов: «Покупки» и «Продажи».

В графе «Вид операции» следует выбрать «Перенос задолженности», а в графе «Перенести» – «Задолженность поставщику».

Затем нужно указать первоначального и нового кредиторов, а затем нажать на кнопку «Заполнить» и из выпадающего списка «Заполнить остатками по взаиморасчётам».

Если с новым кредитором у вас ещё нет никакого договора, то его можно создать прям из табличной части документа с названием «Уведомление об уступке прав».

При проведении документ сформирует следующие проводки:

Таким образом ваша задолженность будет перенесена от одного лица другому.

Позиция цессионария

Цессионарий приобретенное право требования учитывает в составе финансовых вложений, и оно не влияет на налоговую базу по налогу на прибыль до тех пор, пока не будет получен доход, связанный с реализацией этого права или с получением денежных средств от должника.

Отразим факт получения права требования, для этого перейдём в раздел «Покупки» и выберем пункт «Поступление (акты, накладные)».

В открывшемся окне нажмём на кнопку «Поступление» и из выпадающего списка выберем пункт «Услуги (акт)». Взаиморасчёты с цедентом традиционно отражаются на счёте 76.

09, поэтому после выбора контрагента необходимо произвести ручную корректировку счетов расчётов.

В табличной части добавим новую услугу, укажем сумму равную той стоимости, которую мы должны заплатить цеденту за право требования и отнесём данную услугу на счёт расчётов 58.05 с субконто – «Должник».

Теперь следует перевести стоимость права требования цеденту, для этого перейдём в раздел «Банк и касса» – «Банковские выписки» и сформируем «Списание с расчётного счёта».

До тех пор, пока данное требование не принесёт доход цессионарию, оно так и будет числиться на счёте 58.05.

Предположим, что нам поступили денежные средства от должника в размере 20 000 рублей (8 000 рублей – это стоимость по которой была выкуплена задолженность, и 12 000 рублей – доход цессионария).

Перейдём в раздел «Продажи» и выберем пункт «Реализация (акты, накладные)».

В открывшемся окне нажмём на кнопку «Реализация» и из выпадающего списка выберем «Услуги (акт)». Затем в графе «Контрагент» укажем должника, счёт расчётов поправим на 76.06 и в табличной части документа добавим услугу «Право требования» на общую сумму долга с отражением доходов и расходов от сделки на счетах 91.01 и 91.02.

Важный момент, касаемый НДС!

Ставку НДС следует откорректировать на 20/120, а сумму НДС вручную посчитать от суммы дохода по сделке.

В нашем примере доход составил 12 000 рублей. Рассчитаем НДС: 12 000 *20 /120 = 2 000 рублей.

При использовании счёта 91 следует создать новое субконто «Реализация права требования» с видом статьи «Реализация права требования как оказания финансовых услуг».

Затем следует провести документ «Реализация услуг», нажать на и в проводках установить флаг «Ручная корректировка (разрешает редактирование движений документа)». В первой строке по кредиту в налоговом учёте сумма будет указана без НДС, её нужно исправить на полную сумму уступки, в нашем примере – 20 000 рублей.

Затем во второй строке нужно по дебету исправить субконто на «Прочие доходы и расходы» с видом «Налоги и сборы», и по дебету в налоговом учёте указать сумму НДС.

Далее нужно перейти на вкладку «НДС Продажи» и в графе «Сумма продажи» исправить сумму на реальный доход, полученный по этой сделке.

После этого нажмём на кнопку «Записать и закрыть» и вновь зайдём в эту реализацию.

В подвале документа нажмём на кнопку «Выписать счёт-фактуру» и когда она станет ссылкой, перейдём по ней, чтобы открыть документ «Счёт фактура». Здесь нам нужно изменить код вида операции с 01 на 14 и сохранить её по кнопке «Записать и закрыть».

К сожалению, при выводе на печать счёт-фактуры её придётся откорректировать вручную, а именно суммы, с которых был рассчитан НДС. Если в печатной форме программой заблокированы исправления, то нужно нажать на , а затем внести изменения. После редактирования вы можете сохранить данный вариант счёт-фактуры, нажав на , а затем выбрав место и формат сохранения.

Следующим этапом данной сделки будет поступление денежных средств на счёт цессионария. Перейдём в раздел «Банк и касса» и выберем пункт «Банковские выписки». Введём новое поступление с видом операции «Прочее поступление», как представлено на рисунке ниже.

И заключительным этапом будет отражение купленной задолженности у цедента в расходах предприятия по налогу на прибыль. Перейдём в раздел «Операции» и выберем пункт «Операции, введённые вручную».

В открывшемся окне нажмём на кнопку «Создать» – «Операция». Добавим новую строку и введём проводку: Дт 91.02 Кт 58.05 на сумму покупки права требования. Данные суммы должны быть отражены как в бухгалтерском, так и налоговом учётах.

Источник: https://xn--80abbnbma2d3ahb2c.xn--p1ai/mobile-buch/main/bukhgalteriya-3-0/vzaimoraschety-po-dogovoram-tcessii-v-1s-bukhgalterii-red-3-0

Отражение операций по уступке права требования в бухгалтерском учете — Audit-it.ru

Как провести переуступку
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО КРЕДИТОРА (ЦЕДЕНТА)

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее ГК РФ), в частности пункту 2 статьи 132 ГК РФ, права требования являются частью имущества организации.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. К ним относятся:

– земельные участки;

– здания;

– сооружения;

– оборудование;

– инвентарь;

– сырье;

– продукция;

права требования;

– долги;

– права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

– другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из этого, порядок ведения бухгалтерского учета уступки права требования аналогичен порядку отражения в учете операций с имуществом организации.

Для организации, уступающей право требования третьему лицу, сделка будет квалифицироваться как отчуждение имущества.

При уступке права требования фактически происходит реализация дебиторской задолженности, которая отражается в составе активов предприятия.

Согласно нормам действующего бухгалтерского законодательства, а именно в соответствии с пунктом 7 ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее ПБУ 9/99) операционными доходами организации признаются:

– поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;

– поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;

– поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам);

– прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);

– поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров;

– проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, а также проценты за использование банком денежных средств, находящихся на счете организации в этом банке.

Расходы, связанные с реализацией таких активов, учитываются в бухгалтерском учете организации в составе операционных расходов.

Такое правило установлено пунктом 11 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №33н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее ПБУ 10/99).

Операционными расходами являются:

– расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;

– расходы, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;

– расходы, связанные с участием в уставных капиталах других организаций;

– расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;

– проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);

– расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;

– отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и другие), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;

– прочие операционные расходы.

Таким образом, организация – цедент, заключая договор цессии с третьим лицом, доходы от реализации права требования в бухгалтерском учете отражает по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» в составе операционных доходов предприятия.

При этом, по дебету данного счета будут отражаться расходы, связанные с реализацией данного права (стоимость реализованного права требования, равная дебиторской задолженности по первоначальному договору).

В бухгалтерском учете первоначального кредитора (цедента) уступка права требования отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Цессионарий»

Кредит 91-1 «Прочие доходы» – на сумму задолженности нового кредитора (цессионария) по договору цессии;

Дебет 91-2 «Прочие расходы»

Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – на сумму реализованной дебиторской задолженности, по которой она числится на балансе цедента.

При заполнении бухгалтерской отчетности информация об операциях по уступке права требования отражается в Отчете о прибылях и убытках (форма №2) по строкам 090 «Прочие операционные доходы» и 100 «Прочие операционные расходы».

Пример 1.

Предположим, что ООО «Мечта» заключило договор поставки товаров с производственным объединением «Колорит» на сумму 120 000 рублей (в том числе НДС 18% – 18 305 рублей).

Себестоимость партии товаров составляет 70 000 рублей.

ПО «Колорит» не рассчиталось по данному договору, и ООО «Мечта» уступила право требования этого долга ООО «Елена» за 100 000 рублей.

Учетной политикой предприятия ООО «Мечта» установлено, что момент возникновения налогооблагаемой базы по НДС возникает в момент оплаты.

В дальнейших примерах предусмотрено использование следующих субсчетов:

К счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» рекомендуем открыть субсчет 68-1 «НДС».

К счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – субсчет 76-5 «НДС отложенный».

Тогда в бухгалтерском учете ООО «Мечта» хозяйственные операции должны быть отражены следующим образом:

Корреспонденция счетовСумма, рублей операции
ДебетКредит
62 субконто ПО «Колорит»90-1120 000Отгружены товары производственному объединению «Колорит»
90-376-5 субконто ПО «Колорит»18 305Начислен НДС со стоимости отгруженных товаров ПО «Колорит»
90-24170 000 Списана себестоимость реализованных товаров
90-99931 695Отражен финансовый результат от продажи товаров
76 субконто ООО «Елена»91100 000Передано право требования и отражена задолженность ООО «Елена»
76-5 субконто ПО «Колорит»68-118 305Начислен НДС со стоимости реализованной продукции (в рамках основного договора)
5176 субконто ООО «Елена»100 000Поступила оплата от ООО «Елена» по соглашению об уступке права требования
91-262 субконто ПО «Колорит»120 000Списана задолженность ПО «Колорит»
9991-920 000Отражен отрицательный результат от уступки права требования

Окончание примера.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У НОВОГО КРЕДИТОРА (ЦЕССИОНАРИЯ)

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 10 декабря 2002 года №126н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02» (далее ПБУ 19/02) дебиторская задолженность, приобретенная организацией по договору уступки права требования, представляет собой финансовое вложение организации.

В соответствии с положениями ПБУ 19/02, к финансовым вложениям организации относятся:

– государственные и муниципальные ценные бумаги;

– ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых дата и стоимость погашения определена (облигации, векселя);

– вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых хозяйственных обществ);

– предоставленные другим организациям займы;

– депозитные вклады в кредитных организациях;

дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования;

– прочие финансовые вложения.

Исходя из этого, предприятие, которое приобретает права требования, обязано отражать приобретенную задолженность в составе финансовых вложений.

В соответствии с Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года №94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» стоимость приобретенной задолженности организация учитывает на счете 58 «Финансовые вложения».

Согласно пунктам 8 и 9 ПБУ 19/02 финансовые вложения, приобретаемые за плату, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

Этой первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах).

Фактические затраты на приобретение дебиторской задолженности формируются цессионарием исходя из конкретных условий сделки уступки права требования, включая расходы, связанные с заключением сделки уступки права требования, и иные расходы, связанные с приобретением дебиторской задолженности.

При переходе права требования дебиторской задолженности по сделке уступки права требования дебетуется счет 58 «Финансовые вложения» в корреспонденции со счетом учета расчетов:

Дебет 58 «Финансовые вложения»

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с цедентом» – на сумму фактических затрат на приобретение дебиторской задолженности.

Погашение дебиторской задолженности должником отражается в учете цессионария проводками:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с должником»

Кредит 91-1 «Прочие доходы» – на сумму дебиторской задолженности, подлежащей взысканию с должника;

Дебет 91-2 «Прочие расходы»

Кредит 58 «Финансовые вложения» – на сумму фактических затрат на приобретение дебиторской задолженности;

Дебет 51 «Расчетный счет»

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с должником» – на сумму фактически поступивших денежных средств.

В дальнейшем новый кредитор (цессионарий) может либо переуступить данное требование другому субъекту хозяйственной деятельности, либо самостоятельно взыскать с должника сумму долга.

Независимо от того, какой вариант выбирает цессионарий, стоимость приобретенного права требования будет списываться со счета 58 «Финансовые вложения» в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы».

По кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы» будет отражаться либо сумма, полученная от должника, либо сумма, полученная от нового кредитора при дальнейшей уступке права требования.

Доходы и расходы, связанные с договором цессии, у цессионария, фактически, как и у цедента отражаются в составе операционных доходов и расходов (в соответствии с положениями ПБУ 9/99 и 10/99).

Пример 2.

Воспользуемся данными примера 1.

Предположим, что ПО «Колорит» погасило свою задолженность.

Тогда в учете ООО «Елена» операции, связанные с приобретением права требования будут отражены следующим образом:
Корреспонденция счетовСумма, рублей операции
ДебетКредит
5876 субконто ООО «Мечта»100 000Приобретено право требования
76 субконто ООО «Мечта»51100 000Погашена задолженность цеденту
5191-1120 000Поступили средства от ПО «Колорит»
91-258100 000Списаны затраты ООО «Елена» на приобретение права требования
91-268-13 051Начислен НДС с суммы превышения между суммой, полученной от должника и суммой, уплаченной за приобретенную задолженность
91-99916 949Отражен финансовый результат от сделки по приобретению права требования

Окончание примера.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У ОРГАНИЗАЦИИ – ДОЛЖНИКА

В бухгалтерском учете организации-должника происходят изменения только в аналитическом учете. Делается это в момент получения должником извещения, что произошла смена лиц в обязательстве.

Более подробно с вопросами, касающимися применения договора цессии, договора мены, осуществления факторинговых операций, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Договор цессии. Факторинг. Мена. Прекращение обязательств зачетом».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a70/42600.html

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Как провести переуступку

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика.

Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста по недвижимости, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Как провести переуступку

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках

  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора
(если объект приобретается в совместную собственность)
оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования
по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным
оригинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору
(если требуется)
оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.