Как арендодателю обезопасить себя

Как обезопасить свой бизнес при составлении договора аренды

Как арендодателю обезопасить себя

Споры с арендодателем: что может помочь вам в защите своих прав

При заключении договора аренды вероятность возникновения спорных ситуаций чрезвычайно высока, поскольку никто не может дать гарантии, что в один прекрасный момент собственник не «закусит удила». И чтобы не оказаться проигравшим в этом потенциальном споре, арендатору необходимо знать, каким образом он может защитить себя.

Договор аренды

Множество аспектов, касающихся аренды, напрямую в гражданском законодательстве не отрегулировано.

И поэтому такие моменты, как тонкости расчетов, порядок возврата или передачи площадей, затраты на ремонт и эксплуатацию, обе стороны оговаривают отдельно.

Здесь важно, чтобы при заключении договора арендующий отнесся к изучению документа очень внимательно, поскольку в противном случае ему не удастся защитить свои интересы.

Как правило, договор составляется собственником, что обеспечивает ему изначально выигрышную позицию. Соответственно, арендатор оказывается практически бесправным.

Из этого следует первый совет: тщательно изучайте текст, под которым ставите свою подпись (особенно то, что напечатано мелким шрифтом). Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом, подумайте о возможных «подводных камнях».

Постарайтесь настоять на том, чтобы в договор по максимуму были внесены положения, касающиеся регулировки отношений между вами и собственником помещения в самых разных сферах.

Если у вас есть несколько вариантов, то остановитесь на том, где арендодатель заинтересован в вас, то есть готов искать компромисс. Таким образом, при заключении соглашения можно обсудить содержащиеся в нем положения и даже изменить их.

В качестве примера того, к чему приводит подпись договора «на автомате», можно привести следующий случай. Владелец кондитерской фабрики арендовал торговые площади для своих монобрендовых розничных магазинов. Однако он не уделил должного внимания изучению договора аренды.

В один прекрасный момент клиент решил отказаться от помещений, но оказалось, что досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой баснословной неустойки. Плюс ко всему, арендодатель имел козырь из судебной практики, когда такие неустойки успешно взыскивались по решению суда.

В итоге бизнесмен был вынужден оставаться в арендуемых помещениях до истечения срока договора, невзирая на то, что его торговые точки были убыточными, поскольку выплата неустойки по договору аренды его добила бы окончательно.

Нужен договор аренды? Отдайте предпочтение долгосрочному

Договора, которые заключаются на срок меньше одного года, госрегистрации не подлежат. Безусловно, их заключить намного проще, но с другой стороны, и собственник может в любой момент (даже если срок аренды еще не истек) попросить арендатора освободить помещение. Несмотря на сделанный ремонт и прочие затраты.

А вот данные, касающиеся долгосрочной аренды, обязательно фиксируются в ЕГРП и по факту становятся обременением площади в пользу клиента. Таким образом, вложенные средства оказываются под большей защитой, а сам бизнес более прогнозируемым.

У многих собственников популярна такая практика: арендаторам вначале предлагается договор на одиннадцать месяцев с обещанием продления его далее.

В подобных случаях клиентам можно посоветовать не вестись на подобные уловки, особенно при наличии долгосрочных видов на помещение.

Выхода два – или сразу договариваться об аренде на длительное время, или же прописать в договоре приоритетное право на новую аренду, включая наличие санкций для собственника в случае отказа от договора аренды.

В связи с только что изложенным уместно рассказать о следующей истории. Некий клиент, планирующий открыть ресторан, взял в аренду помещение и вложился на миллионы (ремонт, дизайн, монтаж оборудования и пр.).

Арендодатель обещал, что как только закончится краткосрочный договор, будет заключено пятилетнее соглашение, что устраивало арендатора как нельзя лучше. Однако у компании-собственника поменялся директор, который отказался от заключения нового договора.

В итоге ресторатору пришлось освобождать помещение, вывозить имущество и искать другие площади. Все это, естественно, встало в очень приличную копеечку.

Прозрачность обоюдных платежей

Возникающие между сторонами спорные ситуации часто основываются на различном понимании порядка арендных выплат. Поэтому арендатор при заключении договора должен обратить внимание на наличие неоднозначных формулировок, а также завуалированных платежей. Следует четко оговаривать сроки регулярных выплат, это же касается порядка оплаты, возврата т.н. депозитов или гарантийных платежей.

При заключении «валютного» договора следует непременно конкретизировать курс валюты (или у.е.) для каждой возможной ситуации: возврат платежей, последствия расторжения договора аренды, компенсация убытков арендодателю и пр.

Как показывает практика, нередко возникают судебные споры, предметом которых является возврат гарантийных депозитов. В качестве примера можно привести конфликтную ситуацию, возникшую между собственником и съемщиком во время освобождения помещения по окончании арендного срока.

Сторонам не удалось прийти к согласию по причине того, что в договоре аренды не было конкретно оговорено наличие депозита и платы за последний месяц.

Арбитражный юрист клиента выиграл дело в суде, но если бы в договоре этот момент был оговорен подробнее, вопрос не поднимался бы вообще.

Избегайте делать подарки

Нередко арендатору приходится делать в помещении дорогостоящий ремонт, соизмеримый с арендной платой за несколько месяцев. Компенсация собственником подобных «улучшений», то есть перестройки, монтажа несъемного оборудования, ремонта, при расторжении аренды также должна быть урегулирована в договоре, поскольку в законодательстве изначально не предусмотрены подобные компенсации съемщику.

Поэтому необходимо еще на стадии заключения договора произвести согласование и фиксацию размера компенсации или способа ее определения (к примеру, путем независимой оценки), порядка и графика выплат. Кроме этого, следует прописать момент, касающийся порядка фиксации самого факта производства подобных работ с той и другой стороны.

Некоему клиенту, открывающему магазин бытового газового оборудования, нужно было произвести в помещении ремонт. Но все, что касалось улучшения, было обговорено с собственником лишь на словах, без внесения в договор. В перестройку были вложены огромные деньги, торговая точка успешно заработала.

Но в один прекрасный момент возник конфликт с арендодателем. В итоге владелец магазина был вынужден освободить помещение, претерпев огромные убытки, поскольку перепланировка, отделка и переоборудование еще не успели окупиться.

Арбитражный адвокат даже не советовал затевать спор, поскольку все базировалось лишь на «честном слове».

Будьте внимательны к своей собственности

В конфликтных ситуациях съемщик часто оказывается в невыгодном положении, поскольку у собственника есть право под любым предлогом препятствовать доступу в арендуемое помещение с заблокированным там имуществом. В таких случаях арендодатель мотивирует свои действия, опираясь на закон «об удержании», то есть пытается гарантировать компенсацию возможных убытков.

И здесь велики шансы на то, что у клиента не будет доступа к своему имуществу вплоть до вынесения судебного решения по арбитражному спору, а в худшем случае он не увидит свою собственность вообще никогда. И если дело доходит до открытого конфликта, то следует заранее продумать мероприятия по оперативному освобождению арендуемого помещения и вывозу своей собственности.

Не нужно забывать и об уведомлении собственника о том, что вы покидаете помещение. Это можно сделать, например, отправив на юр.

адрес заказное письмо, в котором будут содержаться уведомление и акты сдачи площадей, заверенные вашей подписью.

В противном случае со стороны собственника могут возникнуть претензии по договору аренды, (например, что вы фактически продолжаете пользоваться помещением и должны платить за него).

Если вы считаете, что арендодатель совершает неправомерные действия, незаконно удерживая ваше имущество, то пишите заявление в соответствующие органы насчет самоуправства с его стороны (ст. 330 Уголовного Кодекса РФ). Также вы имеете право подать в суд иск на предмет возвращения собственности из стороннего незаконного владения.

Один собственник заблокировал арендуемое помещение ночного клуба. Владелец клуба вызвал полицию, сотрудники которой зафиксировали доводы сторон.

Затем арендатор подал заявление, что совершено правонарушение по вышеупомянутой статье УК.

В итоге уголовное дело возбуждено все-таки не было, однако арендодатель предпочел разрешить клиенту вывезти свое имущество. Продолжение спора осуществлялось в гражданском порядке.

Почему стоит обратиться за составлением и разработкой договоров в Компанию «Решение»:

  • Юристы Компании «Решение» разрабатывают договора, максимально учитывающие Ваши интересны,
  • Мы исходим из внимательности и корректности формулировок, отражающих суть сделки и ее условий,
  • Разработанные нами документы воспринимаются легко и понятно обеими сторонами, не перегружены сложными юридическими оборотами и терминологией,
  • Сотрудничая с Компанией «Решение», Вы можете быть уверены в безопасности любой сделки!

Юридически грамотный договор, составленный юристами Компании «Решение», обеспечит эффективную защиту Ваших прав и законных интересов, исключит ущемляющие для Вас условия, поможет урегулировать спорные ситуации в досудебном порядке!

Юристы компании «РЕШЕНИЕ» имеют опыт как в составлении договоров аренды, так и в отстаивании интересов арендаторов в споре с собственниками. Возможно, вам будет интересна наша статья, полностью посвященная договору аренды.

Источник: https://xn--80adbml7bedgk2k.xn--p1ai/dogovor-arendy-kak-obezopasit-svoj-biznes/

Советы арендатору: как защититься от произвола квартирных хозяев

Как арендодателю обезопасить себя

31 марта 2010

Год-полтора назад перед лицом кризиса многие владельцы квартир, сдающие их в аренду, снизили ставки и приняли другие меры, чтобы удержать арендаторов.

Особенно если те устраивали по всем статьям: всегда вовремя платили и поддерживали порядок.

Теперь, когда угроза практически миновала, квартирные хозяева зачастую уже не церемонятся и вовсю «закручивают гайки» своим жильцам.

Заложники залога

Эту историю рассказала Светлана, которая сняла квартиру в подмосковном Подольске, чтобы переехать от родителей и зажить наконец самостоятельно. Вариант подходящего жилища был найден с помощью известной и общедоступной базы недвижимости в Интернете, агент оказался частным маклером. Зато его услуги стоили дешевле, всего 50% месячной платы, и был составлен договор об аренде квартиры.

Не насторожил Светлану и залог в размере 100% ежемесячной платы за аренду, к тому же в договоре было указано, что залог возвращается в случае, если арендатор за месяц предупредит о том, что больше не собирается снимать эту квартиру, и если в жилище ничего не пострадало. Света, как девушка довольно продвинутая, понимала, что внесение залога – обычная практика. К тому же она человек крайне пунктуальный и нарушать условия договора заведомо не собиралась. И разумеется, того же ждала от хозяев квартиры.

За несколько месяцев проживания нареканий у обеих сторон друг к другу не было никаких. Только однажды хозяева попросили Свету починить телевизионную антенну за ее счет и пригласили рабочих в будний день, не удосужившись согласовать это с ней. Но это был единственный шероховатый момент, в остальном Светлане нравилась и квартира, и хозяева.

Съехать она решила по субъективным причинам: в Подольске не задалась личная жизнь, и встречать на каждом шагу причину этой неудачи Свете не хотелось.

Она заплатила за январь и объявила хозяевам, что в феврале намерена сдать ключи и получить залог обратно. В ответ получила лишь предложение пожить в счет залога еще один лишний месяц! Очевидно, залоговую сумму (15 тыс. руб.

) хозяева просто потратили на личные нужды, а когда пришла пора возвращать деньги, их не оказалось…

Юрист агентства недвижимости Great Reality Татьяна Пикунова заметила в действиях Светланы сразу несколько распространенных ошибок: «Прежде всего, предупредить арендодателя о своем намерении досрочно освободить квартиру нужно письменно.

Если арендодатель не возвращает залог – можно смело обращаться в суд.

Однако если договор о найме квартиры был заключен без соблюдения необходимых условий, в связи с чем может быть признан недействительным, то сделать ничего будет уже нельзя».

Первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова подчеркивает, что составленный договор не обязательно заверять у нотариуса – он составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон, чего достаточно для того, чтобы он не считался фиктивным.

«Все достигнутые договоренности между сторонами договора найма необходимо фиксировать в письменной форме, в том числе о размере залоговой суммы и условиях ее возврата.

То есть в договоре необходимо подробно описать, для чего берется залоговая сумма, в каком размере и в какие сроки возвращается», – говорит эксперт.

А выход – платный!

Вторую историю о горьком опыте арендатора рассказали в Перми. Пару лет назад трое друзей – недавние выпускники вуза – сняли «двушку» в старом кирпичном доме в центре города, неподалеку от Оперного театра и городской администрации.

Хозяйка оказалась неопрятной женщиной, по всем видимым признакам склонной к тому, чтобы закладывать за воротник.

Но тогда это показалось нашим арендаторам только плюсом: много ли надо пьющему человеку, лишь бы хватало на бутылку и еду… Так и вышло: они сняли двухкомнатную квартиру всего за 8 тыс. руб., без залога и агентов, на длительный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=kI23JW1WmJk

Прошло какое-то время, и двое других арендаторов постепенно съехали с квартиры. В ней остался жить Евгений, сюда же он позвал и свою невесту. Через какое-то время их многое стало раздражать в этом жилище, например то, что в него невозможно было провести кабельное телевидение и Интернет (по каким-то причинам этот старый дом не входил в сферу обслуживания местных провайдерских компаний).

Ребята решили переехать и сдать ключи. И тут же узнали от хозяйки, что однажды в графике платежей за квартиру произошел «сбой» – якобы была пропущена плата за один месяц! Конечно, никакого графика никто не вел и в журнал не записывал, просто один раз в месяц, 15-го числа, хозяйке передавались деньги. Так поступает наверняка 90% арендаторов, если не больше.

Уверенные в своей правоте, Евгений и его девушка решили просто взять и переехать, ни у кого ничего не спрашивая. Угрозы подать на них в суд были явно необоснованными: даже договора о найме квартиры не было составлено. Хозяйка почуяла их настроения и отказалась от требования дополнительной платы.

Но зато заставила вставить на балконе разбитое кем-то стекло. Евгений его покорно вставил и с облегчением покинул старую квартиру. «Конечно, я это стекло не разбивал. Это кто-то из прежних моих соседей разбил. Но я решил, что проще не связываться со склочной хозяйкой», – рассказывал он потом.

«Очень редко квартиросъемщики фиксируют ежемесячную передачу денег соответствующим актом, что является серьезной ошибкой, – комментирует управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. – В результате, когда дело доходит до суда, у арендаторов практически нет доказательств своей правоты».

По мнению Марии Жуковой, чтобы избежать такой ситуации, необходимо не только составить договор аренды, но и брать расписку в получении арендодателем каждой суммы: «Сам договор – это письменные договоренности, а факт передачи денежных средств по договору – расписки».

Что же касается имущества, переданного в пользование квартиросъемщику вместе с квартирой, то, советует руководитель отдела продаж «Запад» агентства «МИАН» Светлана Фирсова, при передаче квартиры в обязательном порядке должен быть оформлен передаточный акт имущества, т. е.

описано состояние мебели, бытовой техники, качества ремонта, перечень передаваемого имущества. В акт также должны быть внесены недостатки квартиры и имущества.

Закон: быть или не быть?

Так уж сложилось, что в нашей стране куда проще быть не совсем законопослушным, нежели соблюдать букву закона: никто не хочет составлять бумажки, делать опись имущества, отслеживать уплату платежей, а уж тем более регистрировать договор аренды.

Однако, как замечает Татьяна Пикунова, обязательной регистрации подлежат договора аренды, в которых обозначен срок от 1 года и более.

Ничто не мешает заключить договор на 11 месяцев, а затем продлить его на такой же срок или составить новый – так избегут лишней суеты обе стороны.

Вряд ли стоит давить на хозяев квартиры и запугивать их обращением в налоговые органы. Возможно, вы от этого что-то и выиграете: может быть, вернете незаконно удерживаемый залог, но проиграть можно куда больше. Вас могут внести в реестр нежелательных клиентов.

В Интернете немало списков не только «черных риелторов», но и «неудобных» арендаторов. В результате потом вы замучаетесь искать себе жилье с помощью агентов. Так что добиваться справедливости стоит путем переговоров или, на крайний случай, в судебном порядке.

Не стоит также поддаваться на старую уловку риелторов и спешить снять первую попавшуюся квартиру, чтобы она не «ушла». Предложений по аренде сегодня достаточно даже в экономклассе. Поэтому вы можете предлагать свои условия, в том числе совершенно законные, такие как составление договора, описи предметов, настаивать на получении расписок.

Напоследок предлагаем вашему вниманию список условий, которые необходимо отразить в договоре аренды*:

1. Договор заключается с собственником помещения. Если собственник не один, то со всеми собственниками, в том числе с несовершеннолетними, в лице их законных представителей, иначе договор может быть расторгнут из-за несогласия не подписавших договор собственников.

Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, является недействительным. 2. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (это, как минимум адрес и количество комнат).

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 3. В договоре должны быть перечислены документы, на основании которых помещение принадлежит собственнику(ам). 4. Размер и порядок оплаты.

В дальнейшем все внесенные платежи должны быть письменно подтверждены расписками, квитанциями о внесении денег на счет, о почтовом переводе и т. п. Обязательно должно быть оговорено, кто и какие коммунальные платежи оплачивает.

Дополнительно может быть указан срок действия договора, количество людей, которые будут проживать в квартире, а также даты и время, когда квартиру может посещать собственник, если это необходимо.

* Список составлен юристом компании Great Reality Татьяной Пикуновой.

Собственник

Вся пресса за март

Источник: https://arenda.miel.ru/press-center/press/4319/

Как обезопасить себя, сдавая недвижимость в аренду

Как арендодателю обезопасить себя
Не стоит наивно полагать, что сдать жильё в аренду значительно проще, чем его продать. В любом вопросе имеются свои тонкости и нюансы, незнание которых может привести арендодателя к плачевным последствиям.

Особенно нужно быть аккуратней с мошенниками, которые могут пересдавать или, что ещё хуже, умудриться продать арендуемую недвижимость. Рисков, которые связаны с этим процессов, очень велики, ну а чтобы их избежать, стоит прислушаться к некоторым основным советам от специалистов.

1.

Всё нужно оформлять грамотно, чтобы потом не столкнуться с последствиями. Поэтому, первое, что нужно учесть – для сдачи жилья в аренду, нужно обратиться в налоговую.

Ведь от этой деятельности арендодатель будет получать доходы, в потому, придётся обязательно уплачивать налог в размере тринадцати процентов от размера дохода. Если же арендодатель оформить ИП, то этот размер существенно снизится – до шести процентов. Как говорится, заплати налоги и спи спокойно.

2.Чтобы не столкнуться с проблемой выставления цены за жильё, нужно отлично ориентироваться в текущих тенденциях.

А для этого арендодателю предстоит узнать среднюю цену по своему району, причём оценить своё жильё нужно адекватно, не уменьшая и не завышая ценник.

Сделать это можно несколькими путями: можно прозвониться по аналогичным объявлениям и узнать цену, так же можно обратиться в риэлтерское агентство за профессиональной помощью.

3.Нужно понимать, что арендатора найти не проблема. Проблема найти ответственного квартиросъёмщика, который будет исправно платить и не натворит бед с имуществом арендодателя.

Для этого нужно иметь чёткое представление о том, кого именно арендатор хочет видеть в роли арендатора: студент, молодая семья, военнослужащий и т.д. Не стоит сдавать своё жильё первому, кто согласится на условия сделки.

Нужно внимательно проверять данные о потенциальном квартиросъёмщике: посмотреть паспорт, узнать о роде деятельности, выяснить иные аналогичные обстоятельства.

В конце концов, это полное право арендатора знать, кто будет жить в его квартире, поэтому ни о каком стеснении здесь не может быть и речи. Главное, не перегнуть палку в своих «допросах» и не лезть в личную жизнь.

4.Ни в коем случае нельзя сдавать жильё просто на словах, устных договорённостях.

Чтобы всё прошло гладко, необходимо составить и заключить договор аренды, в котором будут прописаны все нюансы сделки (срок аренды, срок оплаты, ответственность за порчу имущества, пеня за просрочку, для каких именно целей будет сдаваться жильё, количество людей для проживания и т.д.).

Если арендодатель сомневается в том, что он всё учёл, то, конечно же, лучше всего будет обратиться за помощью к опытному юристу, который за небольшое вознаграждение составит грамотный договор. Ведь, в случае возникновения каких-то серьёзных разногласий между сторонами, именно договор станет основанием для принятия в суде решения в пользу арендатора.

5.При составлении договора обязательно необходимо указывать то имущество, которое находится в сдаваемом в аренду помещении. Для этого придётся сделать опись всего ценного имущества в квартире. Так же необходимо будет указать состояние жилища – если там ремонт; допустимо ли, если небольшой ремонт сделает арендатор за свой счёт и иные аналогичные моменты.

6.Оплата за аренду так же должна прописываться в договоре. То есть, нужно указывать не только сумму ежемесячных платежей, но и способ оплаты (через банковский счёт, надёжней всего), сроки выплат. Не стоит брать средства наличными из рук в руки, так как потом будет крайне сложно доказать, что арендатор передавал или не передавал какие-либо деньги.

7.Не лишним будет оформить расписки о том, что квартиросъёмщик получил на руки ключи, а арендодатель – отдал их и получил деньги от сдачи жилья в аренду.

8.Не стоит никогда давать отсрочку в платежах за сдачу помещения в аренду, как бы не умолял арендатор.

Может случиться так, что он тихо съедет с квартиры и не оставит ни копейки.

Более того, каким бы хорошим на первый взгляд не казался арендатор, всегда нужно брать предоплату хотя бы за несколько месяцев вперёд. Об этом пункте так же нужно будет упомянуть в договоре.

9.Чтобы обезопасить себя от безответственного арендатора, нужно указать в договоре форму ответственности за порчу имущества того или иного имущества, в частности, и самого помещения.

10.Отличной гарантией для арендодателя станет внесения квартиросъёмщиком залога, на тот случай, если он откажется платить по долгам или причинит ущерб имуществу. Это будет отличным стимулом для квартиросъёмщика правильно себя вести в чужой квартире.

11.

В принципе, чтобы обезопасить себя от форс-мажорных обстоятельств, которые могут возникнуть в процесс проживания арендатора в квартире, лучше всего её застраховать от самых частых страховых случаев: затопление, пожар, поломка коммуникаций и т.д. Это самый большой негативный момент, который может возникнуть. А имея страховку на руках, арендодатель будет спокоен до конца срока сдачи жилья в аренду.

Источник: http://fsm.su/stati-nashih-partnerov/2039-kak-obezopasit-sebya-sdavaya-nedvizhimost-v-arendu.html

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Как арендодателю обезопасить себя

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

vc.ru

Источник: https://vc.ru/legal/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.